Ситуация, о которой пойдет речь, такова - семья купила в кредит однокомнатную квартиру и добросовестно выплачивала ипотеку десять лет. За это время у семьи сменился кредитор, который потребовал у жильцов либо досрочно выплатить оставшуюся задолженность, либо выставить жилье на торги из-за просрочки платежей. Первая инстанция посчитала такое требование необоснованным, а апелляция, наоборот, пришла к выводу, что ипотечную недвижимость за долги продать можно.

Иск фирмы первым изучил районный суд Уфы и присудил кредитору только 145 584 рубля. Суд не стал выставлять квартиру на торги. В обоснование такого решения первая инстанция указала на несоразмерность оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Фирма обжаловала решение. А апелляция отменила акт райсуда и взыскала в пользу заявителя все, что тот требовал. Семья попыталась поспорить, но Верховный суд республики посчитал, что в этой ситуации у суда нет оснований отказать компании в требовании выставить квартиру на торги.

Понятно, что семья не согласилась с таким решением и обжаловала его в Верховный суд РФ. Там спор изучили, и ВС обратил внимание на то, что апелляция не указала, по каким основаниям она отвергла обстоятельства, которые установил по вопросу соразмерности долга райсуд. Судьи ВС подчеркнули, что в подобных случаях взыскание на имущество можно не обращать, если должник допустил крайне незначительное нарушение, а размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива.

Кроме того, Судебная коллегия по гражданским делам ВС сказала, что в этом деле нижестоящему суду нужно было точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры. А поскольку ничего этого апелляционная инстанция не сделала, ВС отменил акт Верховного суда республики и отправил дело на новое рассмотрение. Но по второму кругу этот спор рассмотреть не удалось - компания, узнав о решении ВС, отказалась от своего иска.

Эксперты говорят, что Верховный суд РФ в очередной раз указал на чрезвычайно важное значение полного исследования доказательств нижестоящими инстанциями. А еще юристы объяснили, в каких ситуациях кредитную квартиру не заберут за долги по ипотеке.

Во-первых, когда сумма задолженности меньше 5% от стоимости самого жилья. И, во-вторых, если просрочка ежемесячных платежей по ипотечному кредиту составляет меньше 3 месяцев.

Эксперты подчеркнули, что на практике встречаются решения, когда суды отказываются выставлять квартиру на торги, если долг не превышает 25% от стоимости квартиры. Если банк не получит ипотечных платежей больше чем за три месяца, заемщик имеет все шансы остаться без квартиры. Поэтому, если деньги заканчиваются, юристы советуют не молчать, а сразу обращаться в банк с просьбой рефинансировать ипотеку или получить отсрочку платежей. А еще они рекомендуют застраховать потерю временной платежеспособности или просрочки платежей - это отличный способ защититься от рисков обращения взыскания.

Специалисты подчеркивают, что суды в подобных спорах применяют критерии механически, хотя категория изначально была оценочная. Еще в 2012 году Конституционный суд подчеркнул необходимость "достичь баланса прав и интересов взыскателей и должников" (Определение КС N 2289-О). Чтобы это сделать, надо оценить целый ряд обстоятельств - причину неисполнения обязательств, положение сторон и так далее, говорят эксперты. Однако позже статью 348 Гражданского кодекса РФ дополнили конкретными критериями - три месяца и 5%. И теперь работа суда сводится к применению довольно простого алгоритма.